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房产测量中的测绘面积质量控制

发布时间:2021-06-03 16:57所属平台:学报论文发表咨询网浏览:

摘要:随着社会进步,房地产业飞速发展,许多购房者对房产测绘工作提出更高的要求,尤其是房屋面积测绘方面。当前,房产面积测绘存在测绘工作人员专业素养较差、仪器设备更新较慢等问题,导致测绘质量不稳定。为了对测绘面积质量进行有效控制,应建立全过程质

  摘要:随着社会进步,房地产业飞速发展,许多购房者对房产测绘工作提出更高的要求,尤其是房屋面积测绘方面。当前,房产面积测绘存在测绘工作人员专业素养较差、仪器设备更新较慢等问题,导致测绘质量不稳定。为了对测绘面积质量进行有效控制,应建立全过程质量体系框架,从人员、工具、资料、方法、市场环境等方面对质量改进提出要求,从而达到提高测绘面积准确性和稳定性的目的。本文为测绘质量控制的发展提供一定的参考。

  关键词:房产测绘;面积测绘;全过程质量;质量控制

房产测量

  0引言

  我国自“十一五”规划以来,房地产业迎来井喷式发展,大批农民涌入城镇,房产作为人们落户及投资的重要住所,使得城镇居民对房产面积的测算精度尤为重视。房产面积测量是由房产测绘单位进行的,对面积测绘的质量控制决定着测算精度,因此,抓好房产面积测绘质量,是维护购房者利益和落实测绘法的重要工作。目前,存在诸多问题影响房产面积测绘质量控制水平。

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  房产测绘质量控制管理模式较为落后,对现代信息化的管理技术应用不够广泛,测绘工作中失误频发[1];部分房产测绘单位质量控制管理方案与本单位实际情况不符,无法发挥质量控制管理方案的优势;我国陆续出台了房产测绘工作的相关法律法规和相关标准,但部分测绘单位的落实情况不佳,导致质量控制工作法制性建设进度缓慢,影响房地产行业内整体房产测量计算中质量控 制效果与水平[2]。

  房屋面积测绘质量控制工作是为相关部门提供相关成果的重要依据,但现阶段房产面积测绘的质量控制工作不完善,最终影响了政企的工作效率和购房者的利益。本文针对当前的房产面积测绘质量控制工作面临的问题,通过构建全过程质量控制,从多个方面给出提高质量控制的策略。

  1房产面积测绘质量控制的必要性

  1.1保障购房者利益的重要法律依据早期的房产面积测绘成果为城镇住宅拆迁提供极具价值的依据,并为拆迁赔偿提供了法律保障,保护了产权所有者的利益。当代的房产面积测绘成果能够维护开发商和业主的基本权益,避免今后的权属纠纷,是房产管理部门出具的凭证之一。面积测绘图纸是具有法律效力的图纸,是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益,加强社会主义法律管理的重要依据。

  1.2有利于维护房产市场的正常秩序房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一,也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等的计量单位,由于房屋面积的种类繁多,对于非专业人士而言,感觉高深莫测,特别在当前的商品房买卖中,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意,有些中介会偷换概念,误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性,减少商品房买卖双方的纠纷,维护广大消费者的合法权益,有利于维护房产市场的正常秩序。

  2影响房产测绘质量的原因

  2.1管理人员及测绘人员专业水平较低

  房产测绘工作是测绘工作的一个专业分支,是针对居民住房的一项涉及多方利益的工作,它所涉及的专业知识较广,知识点较复杂。作为房产面积测绘单位的管理人员和测绘人员,要熟知这些内容,往往需要较长时间实践经验和定期专业培训。当前,从事房产测绘工作的人员主要存在以下问题:一部分人员具有丰富的知识储备,但却没有太多的实践经验;另一部分人员内外业经验丰富,但是对于新型技术和知识理解较困难。这些问题导致了测绘效果很难有质的提升[3]。

  2.2缺少完善的房产测绘面积标准和规范

  近10年,我国的房地产业得到了飞速的发展,城镇住宅小区的建筑形式也是千变万化,因此,国家陆续起草并审议通过了一些测绘规范和标准[4]。但这些标准存在着滞后性和概述性,标准规范对一些新生概念的定义比较简单或者完全没有定义,无法在时间上与建筑设计领域的发展完全同步,使得在房产面积测绘工作中存在的疑惑没有权威且统一的解答,这就使得各个测绘单位的测绘成果中存在较大争议和误差。一些发达地区或城市会针对部分疑惑制定细则来解释,然而大多数城市没有制订细则,测绘人员只能将问题搁置,按照旧标准的做法进行测绘工作,不可避免地出现一些问题。

  2.3测绘仪器设备落后

  测绘工作必然离不开测绘仪器设备。我国的测绘仪器市场的仪器设备越来越先进智能,费用也非常高昂,部分单位无法承担先进设备的昂贵支出,只能依靠操作费时、精度较差的设备。操作不熟练的工作人员在实施房产测绘时,就容易出现较大误差,而且部分数据无法实现智能导出,极大地降低了面积测绘的效率[5]。

  3房产面积测绘的质量管理

  面积测绘质量控制的前提是测绘单位具备成形的质量管理体系(QMS),并通过对测绘生产的资料接收、方案设计、作业实施直至测绘成果出具等环节实施全面质量管理,保证内外业的工作质量[6]。在房产面积测绘的全过程实施闭环管理,形成自我改进提升的机制。全过程的测绘质量管理有助于测绘单位对房产面积测绘的成果进行有效控制,为本单位带来信誉,使房产各方彼此信任。

  全过程测绘质量管理可视为从过程输入到过程输出的阶段,过程输入包括开发商的测绘需求和居民的真实准确意愿,过程输出则为测绘报告。在进行房产面积测绘时,需要5个方面的过程支持,分别为人员、工具、标准、资料以及市场环境,这5个方面对测绘面积质量影响很大,抓好这几方面的质量改进,就能保持面积测绘工作的质量稳中求升。因此,结合上述影响测绘质量的原因,本文从5个支撑的质量改进来阐述如何提升测绘质量。

  4面积测绘的质量改进措施

  4.1增强测绘人员的培养

  对测绘工作人员的培养是保证房产面积测绘质量的基础。房产面积测绘人员包括管理岗、内业、外业工作人员,对主要测绘人员必须实施严格的岗位培训和周密的培养。如在内业工作中,需要掌握不同类型和性质的计算、会识图、懂绘图,能够熟练使用绘图软件;在外业工作中,需要根据相关标准进行实地测量,不能错量、少量,还要熟练使用普通和先进的测绘仪器设备[7];在管理工作中,既要懂外部标准,又要懂内部管理,还要有能力沟通调解社会各方面的关系。

  要想从根本上提升测绘人员的专业素养,测绘单位需要严格制定年度入职培训和年度培训计划,每个测绘小组需要定期提出技能培训的需求,合理地纳入到年度培训计划中。培训的过程要适当进行成绩考核,达不到要求的不予上岗,并记入个人绩效。通过大力开展房产测绘人员的职业道德教育工作,不断向测绘人员灌输新知识、新技能。同时,测绘单位需制定对存在违规作业小组的奖罚措施,进而提高员工对个人技能提升的重视度[8]。

  4.2加强资料及图纸的审核及理解

  测绘单位需要根据测绘工作的实际需要协同房产局、土地局等政府单位对房地产公司提供的资料进行明确且合理的要求。通过审核的住宅建筑设计图纸、房屋平面效果图纸、剖面效果图纸、3D效果图纸、电梯楼梯设计图纸、阳台设计图纸、图纸变更履历等[9]。所有图纸应符合绘图规范要求,以便在测绘过程中减少不必要的重复测算工作。

  房屋面积测绘单位还需要建立图纸资料接收窗口,设专职人员对这些资料进行审核查验,避免资料不全、绘图不规范,节省测绘人员的时间,提高测绘效率。测绘人员需要对接收的图纸进行详细查阅,并绘制测量草图,设计房产面积测绘方案,对图纸存在疑问的,及时联络有关部门人员,保证测绘方案的准确性;测绘方案和测绘草图需要经过本单位高级工程师的审核签字确认,保证测绘方案的专业性。测绘单位需建立资料归档制度,提高测绘成果的可追溯性。

  4.3掌握测绘工具及信息技术

  当前,用于房产测绘领域的先进仪器设备日新月异,如RTK、高精度全站仪、激光测距仪等,而传统的房产测绘工具仅仅是皮尺或普通的测距仪,精度和智能化程度差距明显[10]。因此,测绘单位要紧跟时代需要,将更多的先进仪器应用在房产面积测绘上。但是,现在的大多数房产测绘单位,因为种种原因,没有实力配备高精度的先进测绘设备。在这方面,房产管理部门应在选择测绘单位为供应商时严格把关。

  在面积测绘生产中,测绘工作者往往需要借助信息技术,使得工作效率提升,保证数据准确度。这些信息技术需要利用计算机软件来实现,如GIS、MATLAB、CASS、CAD、C++等,利用专业的质量控制理论以及实践经验与网络计算机进行融合,最终有效地对质量管控系统的综合性能加以提升,利用高效的质量管控系统,才能够使房产测绘面积的准确性提升[11]。

  一般地,涉及公摊面积的 外业数据绘制成CAD图,数据量会非常大。以往,会耗费巨大的时间和人力来处理这些内容。近年来,科研人员试图通过编制AutoLISP语言程序来解决这一问题,效果显著,这就要求测绘工作人员在外业测绘之余,要熟练掌握计算机信息处理技术,测绘单位也要提供相应的软件条件。测绘单位在满足硬件、软件条件的情况下,需要定期对仪器设备委托外部送检,保证仪器设备的准确性,同时,要为每台设备制作详细的操作指导书,以供新老测绘工作人员参照使用,并对指导书进行编号备案,适时更新并宣导。

  4.4严格落实测绘标准规范

  在经过培训和经验交流后,测绘人员大多能达到熟知标准规范的要求,那么如何严格落实标准规范是重要的环节[12]。测绘工作人员是标准规范作业的执行者,要想提高测绘面积质量,必须加强测绘人员的职业操守和责任感,这就要求测绘单位在工作中实施自检和互检。相应的质量控制措施如下:

  1)独立进行测绘验收。房产面积测绘工作包含诸多环节,测绘单位要对测绘小组指定本单位高级工程师进行阶段验收和确认,每个环节的验收就具备了独立性,能够对测绘人员进行有效的监督。2)对标准规范的理解是仁者见仁、智者见智,难免会存在测量结果存在不一致或瑕疵,当发生问题时,测绘小组应展开自检和互检工作,第一时间讨论和解决问题,如未达成共识,则及时向领导汇报,这样做,既有利于保持工作的严谨性,又能获得本单位的支持。

  3)测绘工作人员对测绘报告、设计方案等要认真编写、审核和归档,严格审阅,保证其内容的真实性。4)测绘单位鼓励工作人员积极参与、主导业内或本单位的测绘技术交流会,让测绘人员成为业内的知名行家,与此同时,通过在会议上交流或解答测绘过程中的各种问题,归纳总结经验,不仅有利于测绘人员的成长,还能推进标准规范的完善。测绘单位要不断地优化以及完善公司制度,通过优良的制度来规范房产面积测绘人员的行为,减少人为失误,提升面积测绘成果的精确度。

  4.5适应房地产测绘市场环境

  在房地产行业飞速发展的阶段,我国房产测绘市场存在不规范的单位或行为,甚至有房产测绘单位为了追求高产或高额利润,不惜恶意竞价或者提供虚假数据,给房产测绘行业带来恶劣的影响,使得市场机制及市场规则中的问题越来越突出[13]。要想在这种市场环境下对测绘产品与服务质量进行控制,测绘单位需要成为专业的、高效率的、有公信力的组织。具体措施如下:

  1)专业性体现在测绘流程的清晰化、测绘作业的透明化,追求测绘成果零争议。2)房产面积测绘的信息能够让相关方方便准确查询,不断地追求100%的工作准时完成率。在传统的房产测绘中,若是想查询相关的工作流程信息需要经过层层关卡,实在是不大方便,严重影响了作业的效率。3)可以通过培养测绘人员取得业内专家称号,参与撰写行业规范和标准,引进先进的仪器设备等手段来实现本单位的公信力。通过以上手段可以帮助测绘单位成为竞争力较强的组织,从而能够适应测绘市场的发展,并在一定程度上推动市场的规范化。

  5结束语

  本文通过建立房产面积测绘的全过程质量管理,阐述了有效地解决当前测绘工作面临的诸多问题的5个举措,在一定程度上提升了面积测绘的质量水平。很明显,这项工作需要长期坚定不移地实施,其工作责任重大,难度比想象的要大许多,需要测绘单位投入很大人力、物力。但从长远看,提升测绘质量对测绘单位在市场快速发展的未来是有百利而无一害的。在进行面积测绘质量控制的同时,测绘单位还应不断创新技术、完善制度,从而保持企业的长期稳定的可持续发展。本研究是通过质量管理体制进行讨论分析的,后续将借助信息化、智能化以及软件编程等先进工具来进一步探讨房产面积测绘质量控制的方法。

  参考文献:

  [1]李小燕.浅谈房产测绘的质量控制[J].中国房地产业,2011(4):401.

  [2]李淑丽,刘楠.试论过程控制在房产测量工作中的作用[J].城市建设理论研究(电子版),2015,5(12):4719-4720.

  [3]袁扬宏.房产测绘中测绘面积的质量控制探析[J].居舍,2019(29):195.

  [4]史志凤,尹鹏程,张季一,等.房地不动产测绘技术应用示范建设研究[J].北京测绘,2017,31(3):20-23.

  [5]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息,2015,40(4):87-89.

  [6]乔拴栋,林平.浅谈如何提高房产测绘的效率与质量[J].北京测绘,2014,28(2):126-127.

  作者:朱艳军,张国峰,郑贤泽

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